Аналитики изучили рынок строящегося жилья в крупнейших регионах страны и сравнили, какую часть предложения занимают эконом-, комфорт-, бизнес- и премиум-классы. Отдельно специалисты посмотрели на ипотечный спрос и средние площади квартир в каждом сегменте.
Комфорт-класс становится основой рынка
Если объединить эконом- и комфорт-сегменты, они по-прежнему формируют большую часть рынка новых квартир. Однако за год их совокупная доля уменьшилась с 85,3% до 82,7%.
Основное сокращение пришлось на экономкласс. Его доля снизилась с 19% до 16,2%. Одновременно предложение бизнес-класса выросло с 12,4% до 14,6%.
При этом в половине регионов, вошедших в исследование, более 90% всех новостроек по-прежнему относится к двум наиболее доступным категориям.
Главным массовым форматом практически повсеместно стал комфорт-класс. Самая высокая его концентрация зафиксирована в Ленинградской области: 87,9% предложения.
Самарская область оказалась единственным регионом, где первое место по объему предложения все еще занимает экономкласс. На него приходится 46,7% выставленных на продажу квартир.
Еще год назад похожая ситуация сохранялась в Воронежской и Челябинской областях. Теперь и там лидерство перешло к комфорт-классу: его доля достигла 58,1% и 47,6% соответственно.
Москва все сильнее смещается в сторону дорогих новостроек
Столичный рынок заметно отличается от большинства регионов. В Москве уже больше половины предложения приходится на бизнес- и премиальную недвижимость.
В сумме эти два сегмента занимают 57,3% рынка, тогда как на эконом- и комфорт-класс остается 42,7%. Годом ранее картина была обратной: доступные категории формировали 52,2% предложения, а более дорогие — 47,8%.
Москва одновременно лидирует по доле бизнес-класса и премиальных проектов. Бизнес занимает 42,8% столичного рынка, премиум — 14,5%. Причем только за год доля бизнес-класса прибавила почти 9 процентных пунктов.
Высокая концентрация бизнес-жилья также наблюдается в Санкт-Петербурге, где его доля составляет 21,8%, и в Краснодарском крае — 21%.
Любопытно, что в некоторых регионах экономкласс встречается даже реже, чем в Москве. Минимальная доля такого предложения отмечена в Краснодарском крае — 4%, Ростовской области — 4,1%, Пермском крае — 6,7%, Ленинградской области — 7,8%, Приморском крае — 8,7% и Санкт-Петербурге — 9,6%.
Где больше всего премиальных новостроек
За пределами Москвы дорогая недвижимость заметнее всего представлена в регионах с развитым туристическим рынком.
В Краснодарском крае премиум-класс занимает 5,4% предложения, а в Калининградской области и Санкт-Петербурге — по 4,5%.
Таким образом, дорогие проекты чаще концентрируются либо в крупнейших мегаполисах, либо в территориях, привлекательных для туризма, инвестиций и временного проживания.
Покупатели тоже выбирают комфорт-класс
Изменения заметны не только в предложении, но и в структуре ипотечных сделок.
В 2026 году 68,5% оформленных ипотек на новостройки пришлось на комфорт-класс. Эконом-сегмент занял 22,8%, бизнес-класс — 8%, премиальные объекты — всего 0,6%.
Для сравнения, годом ранее распределение выглядело иначе: 63,3% ипотечных сделок приходилось на комфорт, 29,2% — на эконом, 7% — на бизнес и 0,5% — на премиальное жилье.
Таким образом, экономкласс сокращает присутствие сразу в двух направлениях: таких квартир становится меньше в продаже, одновременно снижается и их доля в ипотечном спросе.
Комфорт-класс за год прибавил 5,2 процентного пункта в структуре ипотечных сделок, а бизнес-сегмент — 1 процентный пункт.
Как отличается площадь квартир в зависимости от класса
Стоимость и позиционирование проекта напрямую связаны не только с уровнем отделки и расположением, но и с размером квартир.
В среднем по России медианная площадь жилья постепенно увеличивается по мере роста класса недвижимости. Для эконом-сегмента показатель составляет 44,6 кв. м, для комфорт-класса — 45,2 кв. м, для бизнеса — 54 кв. м, для премиальных объектов — 66,5 кв. м.
Однако эта закономерность работает не во всех регионах.
Например, в Тюменской области типичная квартира экономкласса имеет площадь 56 кв. м, тогда как в комфорт-сегменте медианный показатель составляет 46,9 кв. м.
Похожее соотношение наблюдается в Татарстане: 58,1 кв. м против 55 кв. м, в Самарской области — 57,5 против 56,2 кв. м, в Свердловской — 44,3 против 44,2 кв. м.
Еще один необычный пример — Краснодарский край. Здесь медианная площадь эконом-жилья составляет 45,5 кв. м и немного превышает показатель бизнес-класса, который находится на уровне 44,7 кв. м.
Где самые просторные квартиры доступного сегмента
Наиболее крупные квартиры экономкласса представлены в Омской области. Их медианная площадь достигает 58,6 кв. м.
Далее идут Республика Татарстан с показателем 58,1 кв. м, Самарская область — 57,5 кв. м, Тюменская область — 56 кв. м и Калининградская область — 53,3 кв. м.
Получается, что принадлежность жилья к доступному сегменту далеко не всегда означает небольшую площадь. В некоторых регионах экономкласс по размеру квартир способен превосходить более дорогие категории.
Самые большие премиальные квартиры находятся не в Москве
Размер объектов премиум-класса сильно зависит от конкретного региона и структуры местного рынка.
Самая большая медианная площадь такого жилья зафиксирована в Воронежской области — 119,5 кв. м. В Волгоградской области показатель составляет 108 кв. м.
Для сравнения, в Москве медианная площадь премиальной квартиры заметно меньше — 73,7 кв. м.
Аналитики связывают такую разницу с особенностями предложения. В регионах, где премиальных проектов немного, они часто представлены небольшим количеством клубных домов с просторными квартирами.
В Москве дорогой сегмент значительно шире. В него входят не только большие семейные квартиры, но также относительно компактные объекты высокого класса, поэтому медианное значение оказывается ниже.
Почему на курортах премиальные квартиры меньше
Отдельная ситуация складывается в туристических регионах.
В Калининградской области медианная площадь премиального объекта составляет 52,8 кв. м, причем это меньше показателя всех остальных классов жилья в регионе.
В Краснодарском крае премиальная квартира в среднем лишь немного просторнее эконом-варианта: 49,7 кв. м против 45,5 кв. м.
Причина связана с тем, как используется такая недвижимость. Значительную часть квартир покупают для отдыха, сезонного проживания или в качестве инвестиционного объекта.
Владельцам, которые приезжают на несколько недель или месяцев в году, часто не требуется большой метраж. Для них важнее расположение, качество дома, благоустройство, инфраструктура и уровень отделки.
Похожая логика действует и при покупке недвижимости под последующую сдачу. В бизнес- и премиум-сегментах курортных регионов много студий, апартаментов и небольших квартир в привлекательных локациях.
Компактные объекты проще сдавать, они требуют меньшей суммы на входе и зачастую быстрее окупаются. Крупные квартиры, наоборот, имеют более высокий порог покупки и могут дольше искать арендатора.
В результате российский рынок новостроек постепенно отходит от привычного доминирования экономкласса. Основным массовым продуктом становится комфорт-жилье, а в крупнейших городах и наиболее привлекательных регионах одновременно увеличивается присутствие бизнес- и премиальных проектов.
